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Attachment 041  March 7, 2017  Issues raised during the Planning Commission meeting, December 14, 2016  Proposed PD Zoning  Lands of Sahadi, 15215 Shannon Road  The following items were brought up for discussion by members of the public and/or Planning Commissioners  during the public meeting.  The issues are described along with applicant responses for each item  HR‐2.5 is the Most Appropriate Zoning Designation for this Parcel  Chairperson Badame raised this issue in her remarks. The subject parcel is currently in the County, with a Town  prezoning of HR‐5. On 3 sides it borders on land within the Town’s boundaries.  Those parcels are zoned HR‐2  ½, as are the approximately 200 acres of Town property to the northwest, west and southwest of the parcel. In  other words, this entire large area of the Town is designated HR‐2 ½.  There are three parcels to the south,  east and southeast of the property zoned or pre‐zoned RC.  These three parcels share a common trait:  their  steepness makes development difficult, and development of more than one home on any of those parcels  undesirable – it is why they were designated RC.  By contrast, the Sahadi parcel, with its mainly flat, LRDA  compliant areas, is more typical of parcels zoned HR‐2 ½.  Staff is supportive of the HR‐2 ½ designation for this  parcel, and no particular argument was advanced for any different designation.  The Town does not use HR‐5  as a “buffer” designation between RC and HR‐2 1/2 parcels; the opposite appears more often true – along the  Town’s edges perhaps the most common zoning boundary is RC properties adjacent to HR‐2 ½ properties.  HR‐ 2 ½ zoning for the subject property would be the designation most consistent with existing Town zoning  adjacent to the property, and throughout the portion of Town closest to the site.   TOWN OF LOS GATOS ZONING MAP  ATTACHMENT 4 2  Requirement for Planned Development  Concerns were expressed that the applicant was applying for Planned Development (PD) zoning to obtain  special privileges or avoid having to follow all of the rules.  That is certainly not the case here.  As noted in the  staff report, a planned development approval is required for any subdivision of land into five (5) or more  residential building sites within the Hillside Residential Zone as stated by Town Code Section 29.40.255.  PD  zoning is further required for the proposed project because access for each lot is proposed to occur using a  private street; there is no public street frontage for any of the lots.  While PD zoning is often used to obtain  reduced setbacks and/or increased density, this application seeks neither.  The project being proposed is  identical to what would be proposed if the applicant could apply for a straight rezoning to HR 2½.  Purpose of a PD and Compliance with HDSG Chapter VIII  Concerns were raised that the project is not consistent with the purpose of a PD overlay zone, as stated in the  Hillside Development Standards and Guidelines (page 56) of the HDSG:  The purpose of the PD overlay zone, as it relates to hillside areas, is to encourage the appropriate  location of residential units in the least restrictive development areas of the site. The intent is to reduce  the amount of grading, roads, and other alterations to the existing environment, to minimize the visual  impact of the development, and to retain the maximum amount of continuous open space in its natural  state.  As staff also stated in the staff report, “Town Code states that the purpose of a PD is to provide for alternative  uses and developments that are more consistent with site characteristics, to create an optimum quantity and  use of open space, and to encourage good design.”  The proposed project is designed in complete compliance with these purposes and has been carefully designed  with these key elements as driving factors.  It should be remembered that the current application is only for  the PD Zoning, allowing a density supporting five residential lots.  Details for individual lot development have  not yet been prepared, so the lot development data presented is intended to be a preview of what is possible  and how the development of each home site can conform to Town codes and policies.  The application satisfies  the 3 primary purposes stated in the HDSG:  ‐encourage the appropriate location of residential units in the least restrictive development areas of  the site  With this PD zoning in place, each residential unit can be planned entirely within the LRDA in areas  that are naturally flat and mostly clear of trees.  Each site is intentionally derived from the form of the  land, offering a variety of lot shapes, and incorporates multiple orientations and the setbacks required  by Section 3 of the HDSG.      3        ‐reduce the amount of grading, roads, and other alterations to the existing environment    Each of the proposed home sites have been selected specifically because the home construction will  not require alteration of the surrounding site grades and will not be visible from any of the viewing  platforms.  Other than grading for the garage slab and necessary foundations, very little, if any,  alterations to site grades at the home sites will be necessary.  Based upon preliminary studies  submitted for each lot showing conceptual home footprint and driveway along with a clearance of  5xDBH at each tree, we have shown that a driveway and building could be constructed with minimal  anticipated tree removal (five at Lot 1, zero at Lot 3, three at Lot 4, and zero at Lot 5).    ‐retain the maximum amount of continuous open space in its natural state    One of the primary goals of the project is to preserve the open space character of the site, minimizing  the grading footprint and tree removal.  The selection of the home sites described above does just  that.  The private drive has also been designed to minimize grading footprint and tree removal.  The  selected alignment and grade makes use of retaining walls to avoid large sliver fills over the existing  hills.  Open space is preserved on both sides of the road, incorporating steeper sloped areas and the  flat horse arena site below.                 4        Proposed Access Road is Located Outside of the LRDA in Conformance with Chapter VIII, Section D    Concerns were raised that the proposed access road was not within the LRDA. However, the design of the  access road for the project outside of the LRDA is expressly allowed pursuant to Section D, with all four of the  stated criteria in the Section met by the project as follows:    1.  The development is in compliance with the Hillside Development Standards and Guidelines, Hillside Specific  Plan, and General Plan.    2.  The Development of the private access road has been designed to minimize grading and minimize tree  removal.    3.  Access to the development area of the proposed lots is only possible by developing the proposed private  access road outside of the least restrictive development area    4.  The roadway is not visible from off‐site areas and the proposed project will not produce a Visible Home, as  defined by the HDSG.          Existing Shannon Road Driveway is Not Suitable for Use as the Project Access Road    Planning Commissioners pursued the idea that the existing driveway from Shannon Road should be used as the  access for the project, avoiding the need to build the new road from Santella Drive.  That idea was closely  evaluated as a first option for the project.  As discussed in the applicant justification letter, the existing  driveway is too steep (29% at places) and too narrow (typically 12’) to comply with Town and County Fire  requirements for suitable access (County Fire requires access no steeper than 20% and 24’ total width.  To  improve the driveway to meet County standards would create excessive grading, tree and drainage channel  impacts and could not be accomplished within the boundaries of existing access easement.  Even if the existing  driveway could be used, access across the Sahadi property would still need to be provided to each of the  proposed lots.  The private road is necessary whether you enter the site from the north or south.    In summary, through careful consideration, the major modifications (a combination of widening and complete  reconstruction) to the existing Shannon Road driveway proved to be seriously detrimental to the existing  surrounding environment.  The proposed access road from Santella Drive has far fewer impacts, designed to  meet the required access road standard and fully meeting the intent of the PD Purpose Clause described  above.            5    Proposed Private Access Road and Design Alternatives    As described during the planning commission meeting, the access road was designed to limit alterations to the  existing environment by saving as many trees as possible and minimizing the grading footprint. Retaining walls  are proposed along the access road to avoid extensive shallow cut and fills over large areas that would change  the character of the existing hillside and require extensive tree removal. The access road profile was designed  in coordination with the Town of Los Gatos engineering department staff and the County of Santa Clara Fire  Department staff to confirm it was acceptable. To evaluate grading, we provided an exhibit showing cut and fill  depths with the standards imposed for lot access driveways. Areas of grading are shown in ranges that are less  than and more than 3' fill and 4' cut for illustrative purposes only. It is important to recognize that these are  grading depth standards in the HDSG applicable to driveways and do not apply to site access roads. The  proposed access road directly impacts 7 trees. An additional 9 trees are in close proximity to the road and may  be impacted.    PROPOSED ACCESS ROAD          Alternate access road alignments were considered while maintaining acceptable (by the Town and County Fire)  horizontal and vertical alignments. Similar to the proposed access road, other options would include walls  along the roadway to minimize impacts to trees and the natural grade. Pushing the limit of acceptable roadway  grades creates an access road alignment that results in less grading, the “Minimized Grading Option” shown  below.  Also presented is a discussion of a “Shortened Road Option” that does not work for the project and  would actually increase impacts to the existing environment.         6    Minimized Grading Option  An access road alignment was considered that prioritized minimal grading, reducing the volume and depth of  cut and fill. This can be accomplished by utilizing a steeper roadway grade early in the alignment to allow for a  road location higher on hillside where the existing cross slope is less steep. This better fits the access road with  less cut and fill along the edges along with lower retaining walls. However, this option does not account for the  location of existing trees on the site, and directly impacts 24 trees with an additional 12 trees in close  proximity that may be impacted. The additional trees impacted with this option (17 more that are directly  impacted and 8 more that are in close proximity) were considered to be more impactful than the additional  grading required for the proposed access road alignment.    ACCESS ROAD WITH MINIMIZED GRADING        Shortened Road Option  Another option considered was a shorter access road that does not extend as far up the hill, toward lots 1, 2  and 5. However, if the access road were shortened, a fire turnaround would be required at the terminus of the  roadway along the slope, necessitating a significant amount of additional grading, tree removal, and retaining  walls. In addition, since the project includes three lots that require access at the upper elevations of the site  (lots 1, 2 and 5), an access road of the same width proposed for the project would be required with nothing  gained. Any driveway extension from this conceptual turnaround location would create similar grading  requirements as required for the proposed access road. For these reasons, this option was not considered a  viable option.    In summary, we have considered all possible access road alignments for the project and have developed a  design for the proposed access road that: (1) is acceptable to both the Town of Los Gatos engineering  department and County Fire, (2) best fits the existing hillside topography to limit the amount of grading, (3)  minimizes trees removal, and (4) is not visible from any areas other than the site itself.        7  No Public Benefit is Required    In his public testimony, David Weissman stated that the Town's Hillside Specific Plan and General Plan both  require a Town benefit.  To the contrary, current Town Codes do not require a project to produce a specific  public benefit.  This was also confirmed during our recent meeting with the Town Attorney and Town staff,  where we were informed that, in the past, there were requirements to demonstrate a Town benefit, but Town  Codes had been revised many years ago to eliminate that requirement.    Community Benefits Are Provided with the Project  Even though there are no requirements to provide for a community benefit, the project does provide  appreciable benefits to the Town in addition to meeting the housing element goals:     Sanitation will be improved by connecting the existing home to the sanitary sewer system, eliminating  groundwater infiltration from the existing leach field.     Sanitation will be improved for the adjacent Lands of Re by connecting the existing home to the sanitary  sewer system, also eliminating groundwater infiltration from the existing leach field.     A permanent fire break will be provided with the construction of the access road and defensible space  around each home site will provide added wildfire protection to the surrounding homes.     Additional connectivity will be provided for the surrounding community in the event of an emergency  evacuation and for emergency crew access, enhancing community fire protection and prevention.     The project will offer a public trail easement through the property consistent with the Master Trail Plan.                8      Project Access Rights Over Shady Lane / Santella Drive and from Shannon Road    Questions were asked about legal access to the property from Shady Lane and Shannon Road.  Legal access  exists from both directions.  From Shannon Road, the property enjoys a 20’ wide easement over the  Tzanavaras parcel.  Though Mr. Tzanavaras told the planning commission that only Mr. Sahadi can use the  easement, a review of the 1937 easement shows that it has no limitations on use, so anyone who owns any  part of the Sahadi parcel can use it.  From the other direction, the Shady Lane and Santella Drive roadways are  Town‐owned land, Los Gatos having accepted fee title to the roadway when it was offered for dedication with  the Final Map for Tract 9969 in 2008.  The Town has not accepted the improvements to that roadway, but  whether the roadway improvements are ultimately public or private, because the land under the roadway is  public land, members of the public served by the roadway, such as owners of the Sahadi parcel, have the right  to cross it.  Finally, the subject property benefits from a 40’ wide access easement over the adjacent  Greenridge Terrace property, extending from Santella Drive to the Sahadi property, granted in March 2015.   The Town Attorney has reviewed all of these access documents and concurs with the applicant’s access  analysis.             9    Site Access for Construction and Future Homeowners    Concern was raised during public testimony about construction access. The site provides for two options; one  from Shannon road using the existing access drive and the other from Shady Lane/Santella Drive. The current  PD zoning application involves no construction.  Future construction would include the private road (approved  as part of the subdivision map) and the individual homes (approved using the Town’s standard Architecture  and Site Review process). Consequently, it is too early in the process to fully evaluate construction access, but  the envisioned plan is to utilize Shannon Road and the existing site access driveway as the primary route for  construction access.      The same two routes are available for future homeowners.  As shown on the SITE ACCESS EXHIBIT, the travel  distance from the intersection of Shannon Road and Short Road to the proposed cul‐de‐sac within the project  is nearly identical.  As stated during the planning commission testimony, we plan to leave the access routes  open to the choice of the homeowners, with both routes available for use.                    10    Visibility Analysis and Consideration of Tree Condition    It is our understanding from staff that the visibility analysis performed for this project is unprecedented in it’s  thoroughness and detail.  A three‐dimensional model of the Town and surrounding hills has been used for  analysis from each viewing platform and the surrounding areas on the valley floor.  Existing trees were also  represented in the model as available from 3D elements within Google Earth.  Visual comparison with actual  photos substantiate the accuracy of the modeled terrain and vegetation.  Housing blocks were added at each  proposed building site for the visual analysis that is presented in a moving format of a video.  The analysis  clearly shows that the proposed improvements and homes cannot be seen from any viewing platform.    It was suggested in public testimony by David Weissman that the analysis was inadequate because it did not  discount trees that were in poor or fair/poor condition.  While both the Planning Commission and Town  Council discussed this subject in the past year, no changes to visibility analysis requirements have been  adopted. It is unreasonable to ask an applicant to be bound by standards that don’t exist. The visibility analysis  prepared for this project far exceeds the currently adopted requirements. If new standards to the visibility  analysis are adopted prior to the A&S application process, the design of the four new homes would comply  with those standards.       Appropriate Environmental Mitigation Measures    Commissioner Kane expressed generalized concern that the Mitigated Negative Declaration was insufficient,  but never identified any specific concerns.  The Initial Study and Mitigated Negative Declaration were prepared  by the Town's consultants, independent of the applicant.  They concluded that there were no project specific  impacts that require mitigation. At the planning commission hearing, no one offered any evidence of impacts  contradicting that conclusion. The mitigation measures that are included are standard project mitigation  measures that ensure construction operations will meet governing standards, and that if protected species or  artifacts are encountered, appropriate protective steps are taken.        Project Drainage Design    Mrs. Smits explained to the planning commission that she already experiences a flooding problem on her  Shannon Road property, where her barn is constructed over the creek flowline.  The small pipeline that crosses  under the barn does not have sufficient capacity to handle storm event flows.  She expressed concern that this  project will make her situation worse.  That is not the case.  Storm flows leaving the project site will not be any  greater than the flows leaving the site under the existing conditions; in fact, storm flows in that direction are  expected to be less.  Extensive studies have been performed by the project hydraulic consultant.  With the use  of decades of actual rainfall data, hydraulic modeling was performed for the existing and fully developed site  conditions.  Drainage from all impervious surfaces will be directed toward infiltration trenches, and the  proposed new roadway will be configured so that no drainage from the constructed lots will be directed  toward Shannon Road.  The site has been configured with appropriate stormwater design measures to comply  with water quality, hydro‐modification, and peak flow requirements.  Additional information is provided in the  attached letter from the projected hydrologist, Balance Hydrologics.           11    Visibility from the Smits Property  The visibility analysis presented by the applicant demonstrated that the proposed development cannot be  seen from almost any location. Mrs. Smits presented a photo (first photo below) taken from her home on the  south side of Shannon Road toward the site, and expressed concern that she would see a home in this  location.  An analysis by HMH was performed and the angle of the photo was duplicated in the 3D model to  represent the same view with a conceptually modeled 18' high building “block” (second photo below), situated  within the LRDA on Lot 5 in a probable location for a home.  That study demonstrated that only a small portion  of the proposed home would be visible; most of it is behind the hill, obstructed from view by the natural land  form.    SMITS PHOTO      GOOGLE EARTH MODEL WITH 18’ BUILDING “BLOCK” ON LOT 5           12    Project Design and Exceptions    In the project justification letter that was submitted to the Planning Commission, the applicant listed six items  as “exceptions” when a technically more correct interpretation of the HDSG would have identified only two of  those items as true “exceptions.”  In part because of this mischaracterization by the applicant, the Planning  Commission came to the conclusion that the proposed project included too many exceptions to implement the  proposed access road. As detailed below, only two of the six items involved a true exception, and we are  withdrawing the request for one of those exceptions.      1. The applicant has withdrawn his request that ridgeline building heights up to 25’ be approved as part of the  rezoning.      According to HDSG Chapter II, Section C.4.a and Chapter V, Section E.3, ridgeline homes shall not  extend more than 18 feet above the existing grade. In this item, we proposed consideration of building  heights up to 25 feet, the normal standard for homes within hillside areas, an exception from the 18  foot height limit. The proposal was based upon allowing for a second story height to reduce the  footprint of future homes on each lot, create more open space, less grading, less tree impacts, and  more landscape area. However, given the sensitivity of building heights in this area, we are no longer  requesting consideration of 25' building heights and so are no longer requesting this exception.      2. A portion of the proposed private drive will be constructed outside of the LRDA.    A portion of the private access road including grading, paving, utilities and retaining walls would be  constructed outside the LRDA to gain access to the home sites. However, as described above, this is  expressly allowed by HDSG Chapter VIII Section D. Therefore, this item is not an “exception” as defined  by the HDSG.    3. Individual lot Architectural & Site applications may be approved by the Town’s Development Review  Committee with conformance to these standards.    As provided in HDSG Chapter IX, Section B.2., if a proposed ridgeline home is not visible from any  established viewing platform, and not greater than 5,000 square feet, the home may be approved by  the Development Review Committee and does not require Architectural and Site approval. Though we  described this as an “exception” before the Planning Commission, it is not—it is simply the rule that  applies to ridgeline homes with these characteristics. Therefore, this item is not an “exception” as  defined by the HDSG.    The next two items involve the difference between an “access road” and a “driveway”.  The HDSG Glossary  defines access road as “A vehicular access roadway greater than or equal to 20 feet in width and serving more  than two single family dwellings” and defines driveway as “A vehicular access road less than 20 feet wide and  serving not more than two single family dwellings.”  From this, we know that it is the intent of the HDSG that  access roads are bigger than driveways, and are treated differently than driveways.    The HDSG states slope, cut and fill standards specifically for driveways.  Nowhere in the HDSG is it stated, or  even implied, that these standards apply to access roads, and there are no slope, cut or fill standards for access  roads in the HDSG, or for that matter, anywhere in general Town regulations.  In our application documents  we applied HDSG driveway standards to the access road, and where we deviated from those driveway  standards called those “exceptions”; that was a mischaracterization.  We understand that staff may informally  apply these HDSG driveway standards to access roads, and we have no objection to that practice.  However,      13  we do not believe either of the access road items described below constitute “exceptions”, because the Town  has no guideline or regulation that institutes any quantitative requirement or limitation for an “access road”,  from which an exception could be requested.    4. Grading cut and fill depths extend up to six feet in depth along the outer edges of the private drive and a  portion of the private drive near the cul‐de‐sac.    Some portions of the proposed access road would exceed the cut and fill driveway requirements as  stated in the HDSG Chapter III, Section A, table 1, which provides that the maximum cut for a driveway  is 4 feet and the maximum fill is 3 feet. The proposed access road does have cut and fill depths that  extend up to 6 feet, exceeding the Town standard for a driveway to a minor (1’ to 2’) extent. However,  as there is no access road standard for cut and fill, this item is not an “exception” to any requirement  imposed by the HDSG.    5. Roadway grades will not exceed 20% over a continuous distance of 300’ maximum.  Adjoining sections of  roadway in excess of 15% will be separated by at least 100’.    HDSG Chapter III, Section C.5. states that the maximum slope of a driveway shall not exceed 15  percent unless excessive grading would result. The proposed private access road does exceed 15  percent to avoid excessive grading, but only for short distances that do not come close to the 300‐foot  maximum. This configuration was coordinated and accepted by Town engineering staff and the Santa  Clara County Fire Department.    Note that the excessive grading provision in the section does allow for steeper driveways. In addition,  the specific criteria for 20% maximum access road grades over a distance of not more than 300',  separated by a 100' section of roadway no steeper than 15% is simply stating the maximum design  criteria allowed by the County upon review of our application. Therefore, as there is no access road  standard for maximum slope, this item is not an “exception” as defined by the HDSG.      6. Retaining walls along the private drive will not exceed six feet in retaining height.  Walls longer than 50’ in  length will be staggered to break up the appearance of a single, long wall.    Retaining walls were proposed to minimize extended shallow grading over large areas of the hillside.  The HDSG Chapter VI, Section C, guideline 1 states that retaining walls should not be higher than five  feet.  The proposed private access road is being proposed to have retaining walls with a maximum  height of six feet in some areas, only 1 foot higher than the 5 foot guideline. The 1 foot of retaining  wall that exceeds the 5 foot guideline complies with the Purpose Clause on page 56 of the HDSG  because it minimizes that amount of grading and tree removal.    It is important to note that the guideline allows for additional retained portion where necessary due to  unusual or extreme conditions (steep slope) and the use of multiple‐terraced lower retaining  structures is preferred. In this case, the utilization of terraced walls creates even more wall to take up  the additional grade change spanning the distance of the terraced walls; it is not a practical solution.  The proposed project retaining walls are designed in conformance with this guideline. Therefore, while  this is an “exception” as defined by the HDSG, allowing the exception provides for greater compliance  with other HDSG policies.    Integrated Surface and Ground Water Hydrology • Wetland and Channel Restoration • Water Quality • Erosion and Sedimentation • Storm Water and Floodplain Management 800 Bancroft Way • Suite 101 • Berkeley, CA 94710 • (510) 704-1000 224 Walnut Avenue • Suite E • Santa Cruz, CA 95060 • (831) 457-9900 PO Box 1077 • Truckee, CA 96160 • (530) 550-9776 www.balancehydro.com • email: office@balancehydro.com February 14, 2017 Mr. Joey Covey, P.E. HMH Engineers 1570 Oakland Road San Jose, California 95131 RE: Control of Peak Stormwater Flow Rates, Sahadi Property, Town of Los Gatos, Santa Clara County Dear Mr. Covey: Thank you for contacting Balance Hydrologics regarding a question that has arisen with respect to the proposed land use changes at the Sahadi Property in the Town of Los Gatos. Specifically, we understand that concern has been raised that the proposed development might lead to an increase in predicted peak stormwater flow rates from the site. In fact, the proposed site plan and stormwater management infrastructure at the Sahadi Property were explicitly designed to address this issue and mitigate any adverse impacts, and this letter reviews pertinent information in that regard. The key project infrastructure with respect to stormwater flow-duration control will be an extensive system of infiltration trenches that have been sized using the Bay Area Hydrology Model (BAHM) prescribed for such purposes by the Santa Clara Valley Urban Runoff Pollution Prevention Program (SCVURPPP). Since this model utilizes an actual historical 40-year rainfall record for the project site, it has the ability to assess how proposed infrastructure can mitigate potential peak flow increases for a full range of storm magnitudes, durations, and antecedent rainfall conditions that can be expected at the site. The work included modeling the pre- and post-project conditions and refining the site plan and trench dimensions as needed. The site was divided into eleven distinct catchment areas (see the attached Figure 1) to account for runoff from all new impervious surfaces that are proposed. All modeling files and the associated BAHM summary report were subject to a third-party peer review before final submittal. The results of the BAHM modeling are summarized in Table 1 below. Balance Hydrologics, Inc. Mr. Joey Covey, P.E. February 14, 2017 Page 2 216053 Sahadi Peak Flow Control Letter 02-14-2017 Table 1. Summary of peak flowrates from the Bay Area Hydrology Model runs. As the table shows, predicted peak flowrates are reduced for all of the catchment areas and for the full range of storms from the 2- up to the 25-year event. It is important to note that there is a significant amount of peak reduction even at the 25-year level (average reduction of 18%). Closing In summary, the stormwater infrastructure proposed for the site was specifically designed to avoid impacts with respect to peak flowrates. Extensive hydrologic and hydraulic modeling studies were completed and peer reviewed, with the clear conclusion that peak flowrates will not be greater than under existing conditions. In fact, the modeling results show that peak flowrates can be expected to be reduced. Please do not hesitate to contact us if you have any questions or comments related to work that was completed or the conclusions presented herein. Sincerely, BALANCE HYDROLOGICS, Inc. Edward D. Ballman, P.E. Principal Engineer Area 1 Area 2 Area 3 Area 4 Area 5 Area 6 2-year Pre-project 0.25 0.28 0.08 0.30 0.19 0.15 Post-project 0.12 0.07 0.03 0.09 0.06 0.00 Reduction 54%77%61%69%71%100% 5-year Pre-project 0.31 0.35 0.10 0.39 0.24 0.19 Post-project 0.29 0.21 0.08 0.30 0.17 0.06 Reduction 8%42%14%22%29%67% 10-year Pre-project 0.38 0.43 0.12 0.45 0.29 0.23 Post-project 0.32 0.27 0.10 0.34 0.22 0.11 Reduction 15%38%15%26%24%50% 25-year Pre-project 0.45 0.50 0.14 0.56 0.35 0.27 Post-project 0.38 0.40 0.11 0.45 0.30 0.23 Reduction 16%22%18%19%14%16% Runoff Event Predicted Peak Stormwater Flowrate (cfs )